Возможность построить жилой дом и зарегистрироваться в нём определяется не тем, что написано в объявлении, а двумя параметрами из ЕГРН: категорией земель и видом разрешённого использования (ВРИ).
Категории земель
Земельный кодекс (ст. 7) делит земли на семь категорий. Для частного покупателя важны две: земли населённых пунктов и земли сельскохозяйственного назначения. Строить жилой дом можно на землях населённых пунктов, а также на садовых участках. На сельхозугодьях капитальное жилое строительство, как правило, невозможно.
Основные виды разрешённого использования
| ВРИ | Жилой дом | Прописка | Особенности |
|---|---|---|---|
| ИЖС | Да, до 3 этажей и 20 м высотой | Да | Самый универсальный вариант; нужна инфраструктура населённого пункта |
| Садоводство (СНТ) | Да — садовый или жилой дом | Да, в жилом доме | Членские взносы, общее имущество товарищества |
| ЛПХ приусадебный | Да | Да | Только в границах населённого пункта |
| ЛПХ полевой | Нет | Нет | Вне населённого пункта; только выращивание продукции |
| Огородничество | Нет | Нет | Разрешены только хозпостройки без фундамента |
Можно ли изменить вид использования
Если в ПЗЗ для территориальной зоны предусмотрен нужный вам вид как основной, собственник вправе выбрать его самостоятельно, подав заявление в Росреестр. Если вид условно разрешённый — нужны публичные слушания. Перевод земель из одной категории в другую — отдельная, долгая процедура по закону № 172-ФЗ с непредсказуемым результатом. Покупать участок «под перевод» мы не рекомендуем.
Как выбрать
Для круглогодичного проживания в большинстве случаев оптимален участок ИЖС в населённом пункте. Для сезонного отдыха с возможностью позже переехать — садовый участок в организованном СНТ с хорошей дорогой. Подробное сравнение — в статье «ИЖС или СНТ».