Выписка ЕГРН: что проверить перед покупкой

Выписка из ЕГРН — главный документ, подтверждающий право собственности на участок. Но читать её нужно не по диагонали: самое важное часто скрыто в разделах, которые покупатели пролистывают.

Где и как заказать

Выписку может получить любой человек — согласие собственника не нужно. Закажите её через Госуслуги, сайт Росреестра или в МФЦ, указав кадастровый номер. Электронная выписка приходит быстрее и стоит дешевле бумажной, при этом имеет ту же юридическую силу. Главное правило: заказывайте выписку сами и непосредственно перед сделкой, а не принимайте копию от продавца.

Раздел 1. Общие сведения

• Кадастровый номер и дата присвоения. Совпадает ли с объявлением?
• Площадь. Сравните с заявленной. Если площадь указана как «декларированная» или с пометкой о неустановленных границах — межевание не проводилось.
• Категория земель и ВРИ. Подходят ли они для вашей цели? См. «Виды участков».
• Кадастровая стоимость. Пригодится для расчёта налога и сравнения с ценой.
• Особые отметки. Здесь пишут, что «граница не установлена в соответствии с требованиями законодательства», а также о частях участка в зонах ограничений.

Раздел 2. Права и обременения

• Правообладатель. ФИО и вид права: собственность, общая долевая, аренда.
• Документ-основание в расширенной выписке или по запросу у продавца.
• Ограничения прав и обременения: ипотека, арест, запрет регистрационных действий, аренда, сервитут, доверительное управление.
• Заявленные в судебном порядке права требования — признак спора.
• Отметка о возражении в отношении зарегистрированного права.
• Сведения о невозможности регистрации без личного участия — защита от мошенников, установленная собственником.

Раздел 3. Описание местоположения

Если границы установлены, в выписке есть координаты характерных точек и схема. Сравните схему с тем, что вы видели на месте: совпадают ли конфигурация, соседи, выход на дорогу. Расхождения означают, что заборы стоят не там, где должны.

Чего в выписке нет

Выписка показывает не всё. В ней может не быть сведений о планах муниципалитета (генплан), о сетях, проходящих по участку без оформленных зон, о долгах по взносам в СНТ и о семейном положении продавца. Поэтому выписка — обязательный, но не единственный шаг проверки участка.

Пример из практики

Типичная ситуация: в выписке в разделе «Особые отметки» указано, что часть участка площадью 150 м² входит в охранную зону воздушной линии электропередачи. Продавец об этом не упомянул, а покупатель, не дочитав выписку, разместил на этом месте проект дома. Строить в охранной зоне ЛЭП без согласования с сетевой организацией нельзя — проект пришлось переделывать. Две минуты внимательного чтения выписки избавили бы от лишних затрат.

Частые вопросы