Договор купли-продажи земельного участка — основной документ сделки. От точности формулировок зависит, зарегистрирует ли Росреестр переход права и сможете ли вы вернуть деньги, если что-то пойдёт не так.
Форма договора
Достаточно простой письменной формы — одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Нотариальное удостоверение обязательно в случаях, предусмотренных законом: при отчуждении доли в праве общей собственности, при сделках с участием несовершеннолетних и граждан под опекой (ст. 42 и 54 Федерального закона № 218-ФЗ).
Существенные условия
- Предмет. Кадастровый номер, адрес или местоположение, площадь, категория земель, вид разрешённого использования. Без данных, позволяющих точно определить участок, договор считается незаключённым (ст. 554 ГК РФ).
- Цена. Должна быть указана в договоре (ст. 555 ГК РФ). Если на участке есть дом, укажите, входит ли его стоимость в цену.
Что ещё обязательно включить
- Основание права продавца (договор, наследство, дарение) и номер записи в ЕГРН.
- Сведения об ограничениях и обременениях. Продавец обязан сообщить о них покупателю (ст. 37 ЗК РФ); если он скрыл информацию, покупатель вправе требовать снижения цены или расторжения договора.
- Порядок и сроки расчётов: аккредитив, номинальный счёт, сервис безопасных расчётов.
- Срок и порядок передачи участка (передаточный акт или условие о передаче в договоре).
- Заверения продавца: отсутствие споров, арестов, прав третьих лиц, согласие супруга получено.
- Ответственность за недостоверные заверения (ст. 431.2 ГК РФ).
Типовая структура договора
| Раздел | Содержание |
|---|---|
| 1. Стороны | ФИО, паспортные данные, адреса регистрации |
| 2. Предмет | Кадастровый номер, площадь, категория, ВРИ, местоположение |
| 3. Основание права | Документ-основание и запись ЕГРН |
| 4. Цена и расчёты | Сумма, способ оплаты, условия раскрытия аккредитива |
| 5. Обременения | Перечень ограничений или заверение об их отсутствии |
| 6. Передача | Срок, передаточный акт, переход рисков |
| 7. Заверения и ответственность | Гарантии продавца, неустойки |
| 8. Заключительные положения | Количество экземпляров, расходы на регистрацию |
Предварительный договор и задаток
Если сделка откладывается (продавец оформляет межевание, ждёт справки), заключают предварительный договор (ст. 429 ГК РФ) в той же форме, что и основной. Задаток оформляется письменным соглашением (ст. 380 ГК РФ): если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца; если по вине продавца — он возвращает его в двойном размере. Аванс же возвращается в любом случае.
Подача на регистрацию
Заявления о переходе права подают обе стороны — лично в МФЦ, через нотариуса или в электронном виде с усиленной электронной подписью. Срок — 7 рабочих дней через Росреестр, 9 рабочих дней через МФЦ (ст. 16 закона № 218-ФЗ).