Проверка участка перед покупкой: чек-лист

Этот чек-лист мы используем при разборе каждого участка. Пройдите его до внесения задатка — большинство проблем видны уже на этапе документов.

1. Документы продавца

• Паспорт продавца совпадает с данными правообладателя в ЕГРН.
• Документ-основание права: договор, свидетельство о наследстве, акт о предоставлении.
• Если участок куплен в браке — нотариальное согласие супруга на продажу (ст. 35 СК РФ).
• Если продаёт представитель — нотариальная доверенность; проверьте её на сайте Федеральной нотариальной палаты.
• Продавец не находится в процедуре банкротства — проверка по ЕФРСБ.

2. Выписка из ЕГРН

• Свежая выписка, полученная вами самостоятельно, а не от продавца.
• Категория земель и ВРИ подходят под вашу цель.
• Границы установлены: есть отметка о координатах или раздел с описанием местоположения.
• Нет записей об аресте, запрете, ипотеке, аренде, сервитуте.
• Нет отметки о заявленных в суд правопритязаниях.

Как читать выписку — в статье «Выписка ЕГРН: что проверить».

3. Карта и градостроительные документы

• Положение участка на кадастровой карте НСПД совпадает с тем, что показал продавец.
• Территориальная зона по ПЗЗ допускает нужный вид строительства.
• Участок не попадает в зоны с особыми условиями: охранные зоны ЛЭП и газопроводов, водоохранные, санитарно-защитные. См. статью о ЗОУИТ.
• Нет планов по изъятию для государственных нужд (дороги, ЛЭП в генплане).

4. Участок на местности

• Подъезд по дороге общего пользования, а не через чужие участки.
• Фактические заборы совпадают с границами из ЕГРН (вынос точек кадастровым инженером).
• Нет признаков подтопления, оврагов, свалок, чужих построек.
• Реальная возможность подключения к сетям — запрос в сетевую компанию.

5. Судебная история

• Поиск по ФИО продавца и адресу участка на сайтах районного суда и в картотеке арбитражных дел.
• Проверка исполнительных производств продавца на сайте ФССП.